REITs – einfach erklärt

Das Investieren in Immobilien ist für viele Anleger ein großer Traum. Nach wie vor stellt es eine Möglichkeit dar, mit welcher als Anleger attraktive Renditen und Dividenden erzielt werden können. Um der Verpflichtung und dem hohen Kapitalaufwand beim Kauf einer Immobilien zu entkommen, gibt es heutzutage viele Möglichkeit für das Investieren in Immobilien. Neben den klassischen Immobilienfonds oder dem Crowdfunding werden die sogenannten REITs immer bekannter. Erfahre in den folgenden Kapiteln warum das Investieren in diese spezielle Form auch für dich interessant sein könnte.

Disclaimer Anlage- / Steuerberatung

Was sind REITs? – 5 Top Eigenschaften

Es gibt viele Arten um in Immobilien zu investieren. Eine Art des Immobilieninvestments ist das Investieren in REITs. Die Abkürzung REIT steht dabei für Real-Estate-Investment-Trust.

In Deutschland gibt es REITs erst seit 2007. In Amerika hingegen werden diese bereits seit den 60er Jahren gehandelt. Bei einem REIT handelt es sich um eine besondere Form der Aktiengesellschaft, welche Geld in Immobilien investiert. Genauer gesagt in Grundstücke, Immobilien, Barmittel, Beteiligungen an Immobiliengesellschaften und Hypothekenkredite.

Auf den ersten Blick sind REITs Immobilienfonds sehr ähnlich. Allerdings weist diese Anlageform bei genauerem Hinsehen deutliche Unterschiede auf. Eine REITs-Aktiengesellschaft investiert das eingesammelte Geld in den Kauf, die Sanierung und die Verwaltung von Immobilien. Dabei handelt es sich in der Regel um Gewerbeimmobilien, wie zum Beispiel Einkaufszentren, Bürogebäude oder Hotels. Das Investment in Wohnimmobilien unterliegt nämlich strengen Regelungen, welche unter anderem festlegen, dass die Immobilie nach 2007 gebaut und mindestens 75 % des Kapitals in Immobilien oder Grundstücke investiert sein müssen. Mit dieser Beschränkung soll vermieden werde, dass der ohnehin angespannte Wohnungsmarkt weitere Mietpreiserhöhungen ertragen muss.

REITs kannst du, im Gegensatz zu den klassischen Immobilienfonds, ohne Haltefrist und ohne Ausgabeaufschlag an der Börse handeln. Das bedeutet, dass du hier lediglich die entsprechende Handelsgebühr zahlen musst. Die REITs Aktiengesellschaft ist dazu verpflichtet maximal 55 % Fremdkapital zu halten.

Eigenschaften von REITs
5 Eigenschaften eines REITs

Mögliche steuerliche Vorteile

Als Anleger profitierst du an den steuerlichen Vorteilen einer REITs-Aktiengesellschaft. Durch die besondere Struktur sind die Gewinne nämlich von der Steuer befreit, wodurch die Rendite des Anlegers steigen.

Durch diesen steuerlichen Vorteil sollen die REITs-Aktiengesellschaften gegenüber der direkten Immobilienanlage gleichgestellt werden. Hier erkennt man wieder die nähe zu einem klassischen Immobilienfonds.

Für dich als Anleger ist es besonders wichtig zu wissen, dass diese Anlageform in der steuerlichen Betrachtung wie Aktien-Investments gehandhabt werden. Somit müssen die erzielten Gewinne wie üblich auf Basis der Kapitalertragssteuer versteuert werden.

Lohnt es sich in REITs zu investieren?

Aus Sicht des Anlegers kann sich ein wohl durchdachtes Investieren in REITs lohnen. REITs basieren auf dem Immobilienmarkt. Dieser ist historisch gesehen sehr standhaft und unterliegt keinen so hohen Schwankungen wie zum Beispiel der Aktienmarkt. Zudem profitierst du als Anleger von den Steuervorteilen der REITs-Aktiengesellschaft und kannst so höhere Renditen erzielen.

Du solltest immer im Hinterkopf behalten, dass die Immobilienbranche in der Vergangenheit Höhen und Tiefen hatte. Da REITs diese Immobilienbranche im Grunde genommen abbilden, wirken sich diese Schwankungen auch auf die Gewinne und damit auf die Rendite der Anleger aus.

Zu Beginn der Corona-Pandemie brachen die REITs beispielsweise um über 40 % ein. (Fast alle Anlageklassen sind stark eingebrochen.) Als Anleger solltest du in solchen Situation nicht in Panik geraten! Denn nach dem ersten Schrecken hat sich der Markt wieder relativ schnell erholt und die REITs haben es fast auf das vorherige Niveau zurück geschafft. Nichtsdestotrotz ist das Investieren in die Immobilienbranche einer der standhaftesten Möglichkeiten sein Geld anzulegen.

Die REITs Arten

Auch wenn REITs bereits auf einen gewissen Bereich ausgelegt sind, gibt es innerhalb der REITs ebenfalls verschiedene Arten. Die Arten unterscheiden sich in einzelnen Merkmalen und können bei stark diversifizierten Portfolios interessant sein.

  1. REITs aus dem Gesundheitswesen
    Diese Art von REITs investieren das Geld in Gesundheitseinrichtungen, wie zum Beispiel Krankenhäuser oder Senioreneinrichtungen.
  2. In Hypotheken investierende REITs
    Die sogenannten mREITs konzentrieren sich auf das Investieren in Hypotheken. In Fachkreisen spricht man hier auch von „Mortgage-backed Securities“, was eine spezielle Art der Anleihe abbildet. Aber auch das Investieren in direkte Hypotheken oder Darlehen gehört zu diesem Bereich.
  3. Speziell auf Wohnimmobilien ausgerichtete REITs
    Wie bereits erwähnt unterliegen Wohnimmobilien starken Vorgaben. Allerdings gibt es auch hier REITs-Aktiengesellschaften, welche sich auf diesen Bereich spezialisiert haben. Solltest du also genau diesen Art von Immobilien spannend finden, wären solche REITs möglicherweise interessant für dich. Die Gesellschaften investieren unter anderem in Wohnanlagen, Einfamilienhäuser oder Studentenwohnheime.
  4. REITs aus dem Einzelhandel
    Wie bei den Wohnimmobilien oder Gesundheits-REITs gibt es auch REITs, welche sich auf den Einzelhandel spezialisiert haben. Diese Art der REITs konzentrieren sich vor allem auf Einkaufszentren oder Immobilien mit Einzelhandelsgeschäften.
  5. Speziell diversifizierte REITs
    Eine etwas andere Art der REITs hat sich auf bestimmte Kombinationen der REITs Arten spezialisiert. Hierbei spricht man von diversifizierten REITs. Diese setzen sich aus verschiedenen Immobilienarten zusammen und können einen attraktiven Mix ergeben.

Wie hoch sind die Renditen bei REITs?

Auf Grund der steuerlichen Vorteile einer REITs-Aktiengesellschaft können auch die Renditen sehr attraktiv sein. So können REITs in der Regel höhere Rendite als herkömmliche Aktiengesellschaften erzielen. Da die Wertentwicklung von REITs recht parallel zu der Marktentwicklung der Immobilien verläuft, waren die Renditen der letzten Jahre ziemlich hoch. Sie können hier zwischen 3,5 % und 10 % liegen. Wie hoch diese ausfallen hängt auch stark von der Art der REITs ab.

Investierst du dein Geld vornehmlich in REITs, welche in Immobilien für den Anbau von Marihuana investieren, sind die Renditen der letzten Jahre zum Beispiel geringer ausgefallen. Diese lagen bei durchschnittlich 3,4 %, versprechen aber sehr gute Gewinnwachstumschancen. Bitte beachte, dass solche Geldanlagen sehr spekulativ sind!

Welche REITs gibt es in Deutschland?

Der deutsche Markt für REITs ist stand heute sehr überschaubar. In Deutschland gibt es REITs erst seit 2007. Einige der größeren REITs in Deutschland findest du in der folgenden Liste:

REITsMarktkapitalisierungISIN
Deutsche Konsum REIT-AGca. 420 Mio. EuroDE000A14KRD3
alstria office REIT-AGca. 2,39 Mrd. EuroDE000A0LD2U1
HAMBORNER REITca. 700 Mio. EuroDE000A3H2333
Deutsche Industrie REIT-AGca. 635 Mio. EuroDE000A2G9LL1
Fair Value REIT-AGca. 105 Mio. EuroDE000A0MW975
Deutsche REITs, Stand 05/2022

Die recht überschaubare Anzahl an deutschen REITs bedeutet aber nicht, dass sich das Investieren in REITs nicht lohnt. Bedenke immer, dass wir in der glücklichen Situation sind und auch REITs weltweit gehandelt werden können. So bietet dir der weltweite Markt eine Reihe von interessanten REITs zum Investieren an.

Möchtest du dir die, aus unserer Sicht, besten REITs Immobilien Aktien anschauen? Dann schau doch auf unsere Seite Die besten REITs Immobilien Aktien vorbei.

REITs ETFs (International):

Neben den REITs-Aktiengesellschaften möchte wir dir auch zwei REITs ETFs vorstellen. Hier ist auf den ersten Blick zu sehen, dass die Fondsgröße verhältnisweise klein ausfällt. Dies liegt aber auch an der bisherigen „Unbekanntheit“ von REITs ETFs.

REITsFondsgrößeISIN
BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped ETF QDca. 277 Mio. EuroLU0192223062
HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed ETFca. 242 Mio USDIE00B5L01S80
REITs ETF, Stand 05/2022


Einen Vergleich von REITs ETFs findest du auf unserer Seite REITs ETFs – die besten REITs im Vergleich. Schau auch dort gerne vorbei.

Vor- und Nachteile von REITs

Nun möchte wir dir die Vor- und Nachteile für ein REITs Investment noch einmal im Detail aufzeigen. Wie du diese Argumente bewertest ist dabei vollkommen dir überlassen. REITs bieten dir eine super Möglichkeit in den Immobilienbereich zu investieren, um dein Portfolio möglichst diversifiziert aufzustellen.

Vorteile

  • Du profitierst von den steuerlichen Vorteilen einer REITS-Aktiengesellschaft.
  • Da mindestens 90% der Gewinne ausgezahlt werden müssen, ist der Cashflow relativ hoch.
  • Gegenüber dem Kauf einer Immobilie bist du deutlich breiter diversifiziert.

Nachteile

  • In Deutschland gibt es aktuell wenige Anbieter.
  • Der Immobilienmarkt ist aktuell sehr angespannt, was sich auf die Performance der REITs auswirken könnte.
  • Gegenüber dem Kauf einer Immobilie, kannst du in einem REIT nicht wohnen.

Fazit

Das REITs-Investment stellt eine gute Alternative zum klassischen Hauskauf als Kapitalanlage dar. So benötigst du nicht so ein hohes Eigenkapital und könnt bereits mit wenig Geld in Immobilien investieren. In einem gut diversifizierten Portfolio ist es eine Überlegung wert diese Anlageform mit aufzunehmen.

Im Gegensatz zu klassischen Immobilienfonds profitierst du beim Investieren in REITs von den steuerlichen Vorteilen der REITs-Aktiengesellschaft. Zudem gibt es keine Haltefrist oder Ausgabeaufschläge. Zu guter Letzt müssen REITs-Aktiengesellschaften mindestens 45 % Eigenkapital mitbringen und 90 % vom Gewinn an die Investoren abgeben. Dies kann dir eine regelmäßige und zuverlässige Dividendenausschüttung einbringen.

Auch wenn der deutsche Markt noch Potenzial nach oben hat, kannst du über die Börse international investieren und auch auf den amerikanischen Markt zugreifen.