Viele Menschen würden gerne in Immobilien investieren. Der Kauf einer Immobilie steht häufig aber nicht zu Debatte. Neben dem Kauf einer Immobilie gibt es allerdings weitere Möglichkeit zum Investieren in Immobilien. Auf dieser Seite findest du alle relevanten Informationen zum investieren in diese Anlageklasse. Diese bieten dir als Anleger die Möglichkeit ohne den Kauf einer Immobilie in Immobilien zu investieren. Bei den Arten der Immobilienfonds gibt es große Unterschiede. Um dir diese näher erklären zu können, erfährst du folglich mehr über offene und geschlossene Immobilienfonds und ob sich das Investieren in diese für dich lohnt.
Das wichtigste in Kürze
- Immobilienfonds sind Investmentfonds mit dem Fokus auf die Immobilienbranche.
- Offene Immobilienfonds können bereits für geringe Beträge erworben werden.
- Es gilt eine Haltefrist von mindestens zwei Jahren.
- Der Verkauf muss mindestens ein Jahr vorher angemeldet werden.
- Es locken attraktive Rendite, allerdings sind die Gebühren im Verhältnis hoch.
Disclaimer Anlage- / Steuerberatung
Was sind Immobilienfonds?
Ein Immobilienfonds sammelt Geld von einer großen Anzahl an Anlegern ein und investiert dieses in Immobilien und Immobilienprojekte. Für den Anleger hat es den Vorteil, dass man bereits mit kleinen Beträgen das Investieren in Immobilien starten kann. Somit handelt es sich um einen Investmentfonds, welcher in Immobilien investiert.
Als Anleger kaufst du nicht direkt eine Immobilie. Stattdessen erwirbst du einen Anteil an einem oder mehreren Unternehmen, welche Immobilien kaufen oder verwalten. Dabei unterscheidet man zwischen zwei Arten von Immobiliendfonds, offene Immobilienfonds und geschlossene Immobilienfonds. Diese haben grundlegende Unterschiede, worüber du in den nächsten Kapiteln mehr erfahren kannst.
Gut zu wissen: Das angelegte Kapital in einen Immobilienfonds zählt als Sondervermögen.
Immobilienfonds funktionieren genauso wie Investmentfonds. Anleger investieren ihr Geld in einen Fonds und das angelegte Geld wird von der entsprechenen Gesellschaft in unterschiedliche Immobilien oder Immobilienprojekte investiert. Die hieraus entstandenden Gewinne werden zum Teil an die Anleger ausgeschüttet. Um die Rendite zu optimieren verkaufen einige Gesellschaften hin und wieder Immobilien.
Offene Immobilienfonds
Als Anleger kannst du bereits mit wenig Geld in offene Immobilienfonds investieren. In Form eines Sparplans ist dies bei einigen Anbietern sogar ab 25 Euro pro Monat möglich. Wie der Name bereits erraten lässt, ist ein offener Immobilienfonds in seinem Volumen nicht beschränkt und es gibt keine feste Anzahl an Anteilen, welche am Markt erworben werden können. Im Grund gibt es also kein Limit für das Fondsvolumen.
Ein offener Immobilienfonds investiert mindestens 51 % des angelegten Geldes in Immobilien – dazu sind die verpflichtet. Je nach Höhe des Fondsvolumens kann eine große Anzahl unterschiedlicher Immobilien und Immobilienprojekte zusammenkommen. Dadurch wird deine Geldanlage gut gestreut und du minimierst das Risiko.
Bist du Eigentümer von Anteilen offener Immobilienfonds kannst du diese Anteile erst nach dem Ablauf einer zweijährigen Haltefrist wieder verkaufen. Zudem musst du deinen Verkauf mindestens ein Jahr vorher anmelden. Diese Vorgabe soll das schnelle Kaufen und Verkaufen von Anteilen verhindern, wodurch die Stabilität des offenen Immobiliefonds gewährleistet sein soll und dein Risiko minimiert wird.
In der breiten Masse sind offene Immobilienfonds deutlich beliebter als geschlossene Immobilienfonds. Sie bieten dir als Anleger ein verhältnismäßig geringes Risiko bei einer Möglichkeit auf attraktive Renditen. Der Kleinanleger kann bereits mit wenig Geld in Immobilien investieren. Dies macht den Einstieg in das Immobilieninvestment für viele Menschen deutlich einfacher.
Geschlossene Immobilienfonds
Möchtest du dein Geld allerdings lieber direkt in ein spezielles Immobilienprojekt investieren, könnte ein geschlossener Immobilienfonds interessanter sein. Auch hierbei kannst du dein Geld in Immobilien anlegen ohne diese direkt zu kaufen. Allerdings sammelt die Immobiliengesellschaft zunächst das Geld von Anlegern ein und nutzt dieses dann zur direkten Realisierung von spezifischen Immobilienprojekten. Der Erfolg deines Investments ist also unter anderem von dem Erfolg eines oder weniger Immobilienprojekte abhängig.
Je nach Anbieter kannst du bereits ab 500 Euro investieren. Der geschlossene Immobilienfonds ist in der Anzahl des Fondsvolumen begrenzt. Ist das Höchstvolumen erreicht wird der Fonds geschlossen und kann nicht weiter erworben werden. Da das eingesammelte Geld nur in ein oder sehr wenige Immobilienprojekte gesteckt wird, besteht für dich als Anleger ein deutlich höheres Risiko. Verläuft das Projekt nämlich nicht erfolgreich, geht auch der Anleger leer aus und verliert sein investiertes Geld.
Sobald du in einem geschlossenen Immobilienfonds investiert bist, kannst du diese Anteile nicht ohne weiteres wieder verkaufen. Dies ist nur über einen Zweitmarkt möglich. Tust du dies, ist es häufig mit hohen Verlusten verbunden, was für dein Investment von Nachteil sein kann.
Wann bekommst du dein Geld also zurück? Sobald das Immobilienprojekt realisiert und zum Beispiel verkauft wurde, erhältst du als Anleger dein investiertes Geld, inklusive der entsprechende Rendite, zurück. In der Regel sind die Möglichen Renditen eines solchen Investments verhältnismäßig hoch. Hohe Renditen stehen aber auch immer mit erhöhem Risiko im Verhältnis. Es handelt sich hierbei aber auch um ein Investment mit begrenzter Laufzeit.
Wenn du noch neu in der Welt der Immobilienfonds bist, ist die Anlage in einen geschlossenen Immobilienfonds mit Vorsicht zu geniessen – dies wäre eher erfahrenen Anlegern zu empfehlen.
Vor- und Nachteile von Immobilienfonds
Wie jede andere Anlageklasse haben auch die Immobilienfonds Vor- und Nachteile. Wie diese Vor- und Nachteile bewertet werden, liegt am Ende in deiner Hand. Die genannten Punkte sind die für uns wichtigsten Merkmale, wenn es um Immobilienfonds geht.
Vorteile
- Auch mit wenig Geld kann in Immobilien investiert werden.
- Es muss keine Immobilie gekauft oder instand gehalten werden.
- Je nach Art des Immobilienfonds kann das Risiko breit gestreut werden.
- Langfristig werden Immobilien immer benötigt, um zu wohnen oder arbeiten.
Nachteile
- Das Investment bezieht sich auf eine spezielle Branche, was dich von einer Branche abhängig macht.
- Die Gebühren sind im Verhältnis zu der Rendite recht hoch.
- Geschlossene Immobilienfonds eignen sich nur für erfahrene Anleger und bringen ein hohes Risiko mit sich.
Lohnt sich das Investieren in Immobilienfonds?
Wenn du als Kleinanleger in Immobilien investieren möchtest, ist die Option der Immobilienfonds eine durchaus interessante Möglichkeit. Auch hier müssen wir wieder zwischen den offenen und geschlossene Immobilienfonds unterscheiden.
Solltest du noch eher am Anfang stehen und nicht so viel Erfahrung mit dem Investieren in Immobilien haben, könntest du deinen Fokus eher auf die offenen Immobilienfonds legen. Du bist hier deutlich freier in der Gestaltung deines Investments und kannst deine Anteile verhältnisweise einfach wieder verkaufen, falls dies nötig ist. Hier musst du natürlich immer die zweijährige Haltefrist sowie die ein Jahr vorherige Unterrichtung des Verkaufs beachten. Trotzdem bieten die offenen Immobilienfonds eine gute Möglichkeit um attraktive Renditen mit Immobilien zu erzielen, auch wenn du zunächst nur wenig Geld einbringen möchtest. Denke bitte daran, dass selbst offene Immobilienfonds ein gewisses Risiko mitbringen. Der Immobilienmarkt ist ständig in Bewegung und das spiegeln auch die offenen Immobilienfonds wider.
Solltest du bereits ein erfahrener Anleger sein, kannst du auch mal einen Blick auf die geschlossenen Immobilienfonds legen. Diese erzielen in der Regel höhere Renditen als die offenen Immobilienfonds. Das höhere Risiko entsteht beispielweise dadurch, dass du nicht ohne weiteres wieder verkaufen kannst und du das Geld meist in ein oder sehr wenige spezifische Immobilienprojekte investierst. Dadurch ist die Streuung sehr gering, was für dich ein Risiko darstellt. Solltest du doch einmal verkaufen müssen, kannst du dies nur unter meist hohen Verlusten über einen Zweitmarkt machen. Hier ist aber auch nicht garantiert, dass der Verkauf erfolgreich abgeschlossen werden kann. Du solltest also Rendite und Risiko abwägen und für dich entscheiden, ob dies in deine Anlagestrategie passt.
Wie erzielen Immobilienfonds Rendite?
Immobilienfonds erzielen auf verschiedene Arten Rendite. Bei der Höhe der Rendite muss zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden werden. Wie bei allen Anlageklassen gehen höhere Rendite aber auch hier mit höherem Risiko einher. Über die folgenden Arten versuchen Immobilienfonds möglichst gute Rendite zu erzielen.
Mieteinnnahmen
Ein Immobilienfonds muss mindestens 51 % des Kapitals in bebaute oder unbebaute Grundstücke investieren. Hieraus entstehen in der Regel Mieteinnahmen, welche der Gesellschaft als Rendite zugeführt werden. Als Anleger profitierst du wiederum davon, da auch deine Rendite hiermit bezahlt werden.
Verkauf von Immobilien
Hin und wieder kommt es vor, dass eine Gesellschaft Immobilien wieder verkauft. Dies kann getan werden, um beispielweise das Eigenkapital oder die Rendite zu erhöhen. Dabei wird natürlich versucht die Immobilie mit einem Gewinn zu verkaufen. Dieser Gewinn ist die entsprechende Renditen, welche die Gesellschaft aus dem Verkauf von Immobilien erzielen kann.
Zinsen aus Wertpapieren
Ein Immobilienfonds investiert meistens nicht 100 % des Kapitals in Immobilien. Da bereits mindestens 51 % in bebaute und unbebaute Grundstücke angelegt sein müssen, können die übrigen 49 % beispielsweise in Zinspapiere investiert werden. Durch diese Zinspapiere hat die Gesellschaft die Möglichkeit weitere Rendite zu erzielen.
Gebühren bei Immobilienfonds
Die Höhe der Gebühren ist im Verhältnis zu der möglichen Rendite hoch. Sowohl bei offenen als auch bei geschlossenen Immobilienfonds muss du als Anleger mit Ausgabeaufschlägen, Verwaltungsgebühren und Performance-Gebühren rechnen.
Der Ausgabeaufschlag kann bei offenen Immobilienfonds zwischen 5-6 % liegen. Bei einem Investment von 10.000 Euro würdest du also bereits über 500 Euro nur für den Ausgabeaufschlag zahlen. Die jährliche Verwaltungsgebühr unterscheidet sich stark von Anbieter zu Anbieter. Manche veranschlagen hier 0,5 % andere sogar 2 % p.a. Schaue bei der Wahl des Immobilienfonds deshalb genau hin, damit du die Verwaltungsgebühren nicht übersiehst. Die Verwaltungsgebühr wird unter anderem für das Verwalten des Fonds durch einen Fondsmanager erhoben. Die Gebühren für geschlossene Immobilienfonds sind so unterschiedlich, dass wir hier keine zuverlässige Aussage treffen können. Wie hoch die Gebühren ausfallen, müssen die Anbieter aber transparent ausweisen. Transparenz ist sowohl bei geschlossenen als auch bei offene Immobilienfonds zum Großteil gegeben.
Neben den Gebühren durch die Fondsgesellschaft möchte auch der Staat etwas vom Kuchen abhaben. Hier fallen die 25% Kapitalertragssteuer an, sobald du gewinnbringend verkaufen solltest. Auch ein möglicher Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5% muss hier berücksichtigt werden.
Fazit
Zusammenfassend sind Immobilienfonds eine gute Möglichkeit, um in Immobilien zu investieren. Um hier erfolgreich zu sein, muss der Immobilienfonds gut gewählt sein. Vor allem für Einsteiger ist es zu empfehlen, dass man den Fokus eher auf offene Immobilienfonds legt. Dagegen eignen sich die geschlossenen Immobilienfonds eher für erfahrene Anleger, welche das Risiko gut abschätzen können.
Aktuell ist der Immobilienmarkt stark in Bewegung. Die Zinsen steigen rasant und viele Experten sagen voraus, dass die Immobilienpreise bald sinken könnten. Dies sollte auch bei dem Investment in Immobilienfonds berücksichtigt werden. Bei einem langfristigen Anlagehorizont kannst du von solchen Marktbewegung sogar profitieren.
Aus unsere Sicht sind die teils hohen Gebühren für offene Immobilienfonds ein Nachteil der Anlageklasse. Die Gebühren setzen sich unter anderem aus dem Ausgabeaufschlag, Verwaltungsgebühren und teilweise sogar Performance-Gebühren zusammen.