Offene Immobilienfonds – Definition, Rendite & Risiken

Das Investieren in Immobilien stellt schon immer eine attraktive Art der Geldanlage dar. Möchtest du allerdings keine Immobilie kaufen, ist der offene Immobilienfonds eine gute Alternative. Sie sind eine bestimmte Art der Immobilienfonds und setzen sich klar von den verwandten geschlossenen Immobilienfonds ab. Was der genau Unterschied ist, wird in den folgenden Kapiteln genauer erklärt.

Auf dieser Seite findest du umfangreiche Informationen zu offenen Immobilienfonds. Wir zeigen dir worauf du achten solltest, welche Rendite möglich sind, wie sich das Risiko gestaltet und Vergleichen die, aus unserer Sicht, besten offenen Immobilienfonds für dich.

Das wichtigste in Kürze

  • Investiere in Immobilien ohne tatsächlich eine Immobilie kaufen zu müssen.
  • Es besteht eine Haltefrist von mindestens zwei Jahren.
  • Der Verkauf muss mindestens ein Jahr im Voraus angemeldet werden.
  • Beim Investieren gibt keine Begrenzung der Laufzeit.
  • Es kann bereits mit wenig Geld investiert werden.

Disclaimer Anlage- / Steuerberatung

Definition von offenen Immobilienfonds

Bei offenen Immobilienfonds handelt es sich um einen Investmentfonds, welcher den Fokus auf Immobilien legt. Als Anleger bieten sie dir die Möglichkeit des Investieren in Immobilien ohne eine Immobilie tatsächlich kaufen zu müssen. Wie bei allen Investmentfonds sammelt auch ein solcher Immobilienfonds Geld der Anleger ein und investiert dieses in verschiedene Projekte. Da der Fokus auf Immobilien liegt handelt es sich hierbei vornehmlich um den Kauf von Immobilien, die Verwaltung dieser und zum Teil auch um den Wiederverkauf der Immobilien. Je nach Immobilienfonds kann die Fondsgesellschaft in verschiedene Immobilienarten (Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, etc.) Regionen, Städte oder auch Länder investieren.

Wie der Name bereits andeutet, hat der offene Immobilienfonds keine Beschränkung, wie es zum Beispiel bei dem geschlossenen Immobilienfonds der Fall ist. Für Anleger bedeutet das, dass ein offener Immobilienfonds eine unbegrenzte Laufzeit hat und aktiv von einem Fondsmanager verwaltet wird. Dieser Fondsmanager hat die Aufgabe den Immobilienfonds möglichst renditestark zu verwalten. Solltest du als Anleger deine Anteile verkaufen wollen, kannst du dies nach einer Haltefrist von zwei Jahren tun. Zudem musst du den Verkauf mindestens ein Jahr im Voraus bei der Gesellschaft anmelden. Durch die vorherige Anmeldung des Verkaufes, gibst du dem Fondsmanager die Möglichkeit deinen Verkauf einzuplanen.

Allgemeine Informationen zu Immobilienfonds haben wir dir auf einer separaten Seite zusammengestellt.

Offene vs. geschlossene Immobilienfonds

Unterscheiden tun sich offenen und geschlossenen Immobilienfonds in eingigen sehr prägnanten Punkten. Wir haben dir die wichtigsten Punkte in der folgenden Grafik gegenübergestellt.

Vergleich offene und geschlossene Immobilienfonds

Ein zentrales Kriterien für das Investieren in offene Immobilienfonds könnte die Flexibilität sein. Als Anleger hast du die Möglichkeit deine Anteile nach mindestens zwei Jahren wieder zu verkaufen. Diese Möglichkeit bietet dir ein geschlossener Immobilienfonds nicht. Wenn innerhalb der Laufzeit verkaufen werden soll, kannst dies bei geschlossenen Immobilienfonds höchstens über einen Zweitmarkt mit hohen Verlusten getan werden. Zudem ist die Höhe der Mindesteinlage bei geschlossenen Immobilienfonds deutlich höher. In der Regel starten diese mit einer Mindesteinlagesumme von rund 5000 Euro, wohingegen bereits ab 25 Euro pro Monat per Sparplan in ein offenen Immobilienfonds investiert werden kann.

Worauf du achten solltest

Bevor du dein Portfolio wirklich um einen offenen Immobilienfonds erweiterst, solltest du wissen worauf du bei der Wahl dieser achten solltest. Da wir zu diesem Thema ein ganzes Buch schreiben könnten, möchten wir dir folglich die für uns wichtigsten Punkte zusammenfassen:

Wie werden die Fondsimmobilien genutzt?

Prüft vorab worin der Immobilienfonds genau investiert. Handelt es sich dabei ausschließlich um Wohnimmobilien, um Gewerbeimmobilien oder ist es eine Mischung aus verschiedenen Immobilienarten? Einige Immobilienfonds investieren das Geld auch in Hotelanlagen, welche häufig vielversprechende Rendite bringen können. Achte als Anleger auf eine gute Streuung, damit der Immobilienfonds gut diversifiziert ist und sich somit das Risiko verteilt.

Geografische Verteilung

Setzt der Fondsmanager nur auf bestimmte Länder, einen Kontinent oder wird Weltweit investiert? Auch hier gibt es große Unterschiede. Besonders in der heutigen Zeit kann es vom Vorteil sein stärker zu streuen, damit das Risiko des Investments minimiert werden kann.

Wie groß ist das Portfolio des Immobilienfonds?

Möchtest du möglichst sicher investieren empfehlen wir dir auf ein möglichst großes Portfolio des Anbieters zu achten. Je kleiner das Portfolio ist, desto abhängiger ist der Anbieter (und somit auch du als Anleger) von dem Erfolg einzelner Projekte. Auch hier kannst du von einer breiten Streuung profitieren.

Das Fondsvolumen

Neben einem breiten Portfolio gilt auch bei dem Fondsvolumen, dass du eine höhere Sicherheit hast, wenn dieses möglichst hoch ist. Wenn das Fondsvolumen unter 500 Millionen Euro liegt besteht das Risiko, dass der Immobilienfonds geschlossen wird, da sich das Verwalten nicht mehr lohnt. Achte darauf, dass der offene Immobilienfonds mindestens einige Milliarden Euro nachweisen kann. Wie hoch das Fondsvolumen ist, findest du in der Regel schnell, wenn du einfach die ISIN bei Google eingibst.

Lage, Lage, Lage

Auch bei offenen Immobilienfonds spielt die Lage eine wichtige Rolle. Der Preisboom auf dem Immobilienmarkt macht es auch den Immobiliengesellschaften schwer lohnenswerte Objekte zu finden. Häufig wird von den Gesellschaften bereits während der Bauphase investiert, um einen besseren Preis erzielen zu können. Nach der Fertigstellung wird dann darauf spekuliert, dass das Objekte an Wert gewinnt und die Berechnung der Mieteinnahmen aufgeht. Damit dieses für dich funktioniert, solltest du als Anleger die richitge Strategie des Immobilienfonds wählen. Liegt der Fokus eher auf unattraktiven Regionen oder auf beliebten Städten? Es ist zu Empfehlen den Fokus hier auf A-Lagen zu legen. Das sind zum Beispiel Regionen wie Hamburg, München Frankfurt, London oder Zürich. Da das Vermieten in solchen Lagen häufig einfacher ist können attraktivere Rendite erzielt werden.

Wie alt ist der Fonds?

Wie bei allen Fondsarten spielt auch bei offenen Immobilienfonds das Alter eine Rolle. Besonders junge Immobilienfonds bringen das Risiko mit sich wieder vom Markt genommen zu werden, wenn diese nicht performant genug sind. Zudem ist die historische Nachvollziehbarkeit zur Analyse bei jungen Immobilienfonds nicht gegeben. Da junge Immobilienfonds oft nicht so groß sind wie alte Immobilienfonds kann es schnell passieren, dass sich das Betreiben nicht mehr lohnt, sobald der Markt in Schieflage geraten sollte. Empfehlenswert ist es, dass der Immobilienfonds mindestens seit fünf Jahren am Markt aktiv ist.

Rendite von offenen Immobilienfonds

Die Rendite von offenen Immobilienfonds ist langfristig gesehen stabil. Themen wie der Mietdeckel oder die Corona-Pandemie waren nicht gerade förderlich für steigende Rendite im Immobiliensektor. So sank die durschnittliche Rendite um 1 % – 2 % im Vergleich zum Vorjahr, jedoch ist mit einer schnellen Erholung zu rechnen. Laut der Börse Frankfurt werden Immobilienfonds von einigen Anlegern als Stabilitätsanker in Kriesenzeiten wie dieser genutzt.

Noch in 2019 lag die durschnittliche Rendite von offenen Immobilienfonds bei 3 % p.a. Laut einer Marktstudie von Scope erzielten Gewerbeimmobilien im Jahr 2021 durchschnittlich 2,2 % p.a. und Wohnimmobilienfonds 4,7 % p.a. Nach weiteren Analysen sind die durchschnittlichen Rendite von Gewerbeimmobilien zum 05/2022 auf 2,4 % p.a. gestiegen und Wohnimmobilien auf 3,9 % p.a. gesunken.

Welche Risiken haben offene Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds sind einer der sichersten Anlagen, welche am Markt getätigt werden können. Besonders bei offenen Immobilienfonds kannst du davon profitieren, dass du im weitesten Sinne in Betongold investierst. Die risikoarme Geldanlage geht aber auch mit dem „Nachteil“ einher, dass dein Geld mittelfristig gebunden ist und die Rendite im verhältnis zu anderen Anlageklassen eher niedrig sind. Auch wenn dies als risikoarme Geldanlage bezeichnet wird, kannst du ein Risiko nicht ganz ausschließen. Bedenke immer, dass das Investieren immer mit einem gewissen Risiko einhergeht.

Auch der Immobilienmarkt ist nicht vor Einbrüchen geschützt. Die Vergangeheit hat gezeigt, dass Wirtschaftskrisen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben. Diese Auswirkungen sind in der Regel etwas zeitversetzt du spüren. Trotzdessen hat zum Beispiel die Corona-Pandemie gezeigt, dass die Rendite darunter leiden können. Als langfristiger Anleger solltest du dich davon aber nicht abschrecken lassen, denn auch hier gilt: Es wird immer Bedarf an Immobilien geben.

Wenn die Wahl des richtigen offenen Immobilienfonds gut durchdacht ist, dann kannst du eine solide Position in dein diversifiziertes Portfolio verankern. Im Abschnitt „Worauf du achten solltest“ findest du bereits erste Kriterien, welche du bei der Wahl beachten kannst.

Die besten offenen Immobilienfonds im Vergleich

Damit du ein besseres Gefühl für offene Immobilienfonds erhalten kannst, haben wir sechs offene Immobilienfonds verglichen. Dabei haben wir den Fokus auf die Kosten, das Fondsvolumen, die Wertentwicklung, sowie das Auflagedatum gelegt.

Hier findest du den Vergleich: Die besten Immobilienfonds – Die Top 6 im Vergleich

Fazit – Für wen lohnt es sich?

Das Investieren in offene Immobilienfonds lohnt sich für alle, welche in Immobilien investieren möchten, jedoch keine Immobilie kaufen möchten. Auch mit wenig Geld kannst du somit in Immobilien investieren. Bei einem gut diversifizierten Portfolio kann der offene Immobilienfonds eine gute Ergänzung zu anderen gängigen Anlageklassen darstellen.

Vor allem bei einer langfristigen Anlagestrategie kannst du als Anleger davon profitieren, dass der Immobilienmarkt einer der risikoärmsten Anlageformen ist. Allerdings sind die zu erzielenden Rendite im Verhältnis zu anderen Anlageformen eher niedrig. Wenn du keine langjährige Erfahrung beim Investieren in Immobilien hast, solltest du den Fokus lieber auf offene Immobilienfonds statt auf geschlossene Immobilienfonds legen.