Wenn man sich mit dem Investieren in Immobilien beschäftigt, stößt man auf verschiedene Möglichkeiten. Heutzutage muss es nicht mehr ausschließlich der Kauf einer Immobilie sein. Auch mit weniger Geld ist es möglich in Immobilien zu Investieren. Eine dieser Möglichkeiten ist das Crowdinvesting in Immobilien.
Beim Crowdinvesting in Immobilien wird Geld von einer Gruppe von Anlegern eingesammelt und für die Realisierung von Immobilienprojekten verwendet. Wie genau das funktioniert, worauf der Anleger achten muss und welche Rendite und Risiken es gibt, zeigen wir euch auf dieser Seite. Wir haben für euch außerdem vier spannende Crowdinvesting Plattformen unter die Lupe genommen und verglichen.
Das wichtigste in Kürze
- Die „Crowd“ investiert gemeinsam in ein Immobilienprojekt.
- Das Kapital wird in der Regel als Nachrangdarlehen eingesammelt, dadurch kann es als Eigenkapital gelten und das Unternehmen steht gegenüber der Bank besser da.
- Es kann schon mit niedrigen Beträgen investiert werden. In der Regel ab 100 Euro.
- Das Investment hat das Risiko des Totalverlustes, da der Anleger im Fall einer Insolvenz oder anderem als letztes ausgezahlt wird. Die anderen Gläubiger haben vorrang.
- Es gibt verschiedene Rendite-Modelle, wobei die Zinszahlung am häufigsten vorkommt.
- Die Rendite ist verhältnismäßig hoch und liegen in der Regel zwischen 5 % – 8 % p.a.
- Das Geld ist für die Lautzeit gebunden und kann nur gegen Verlust auf einem Zweitmarkt veräußert werden.
Disclaimer Anlage- / Steuerberatung
Was ist Crowdinvesting?
Beim Crowdinvesting sammelt ein Unternehmen von einer Gruppe (die „Crowd“) Geld ein, um hiermit ein Projekt zu realisieren. Dabei kommen in der Regel viele kleinere Geldbeträge, von einer großen Anzahl von Geldgebern zusammen, anstatt, dass nur ein großer Investor das benötigte Kapital zusammenträgt. Allgemein wird Crowdinvesting in vielen Bereichen, wie zum Beispiel Immobilien, Energie oder auch direkt in Unternehmen/Start Ups betrieben. Im Grunde könnte auch das Haus einer Privatperson durch Crowdinvesting finanziert werden, wenn es Menschen gibt die investieren würden. Im Gegensatz zum Crowdfunding hat das Crowdinvesting einen deutlich stärkeren Fokus auf die Erzielung von Renditen. Es handelt es um eine Unterform des Crowdfundings.
Beim Crowdinvesting in Immobilien wird das eingesammelte Kapital in vorab definierte Immobilienprojekte investiert. Im Internet gibt es mittlerweile diverse Plattformen wie zum Beispiel Exporo, Bergfürst oder auch Home Rocket, die so eine Leistung anbieten. Hier stellen die Plattformen die aktuellen Projekte vor und geben dem Interessenten Informationen über den aktuellen Stand des Projektes. Zudem kann der Interessent mit wenigen Klicks in das gewünschte Projekt Investieren.
Wie funktioniert Crowdinvesting?
Die Funktionsweise vom Crowdinvesting in Immobilien ist im Grunde gar nicht schwer. Im folgenden erklären wir den Kreislauf des Crowdinvestings in vier einfachen Schritten. Es gibt natürlich spezielle Projekte, welche einen anderen Ablauf haben. Wie dieser spezielle Ablauf genau aussieht kannst du auf der Internetseite des Anbietern nachvollziehen.
Schritt 1: Sammeln des benötigten Kapitals
Eine Gruppe von Anlegern investiert Kapital in ein Projekt. Der Anbieter dieses Projektes veröffentlicht bereits vorab auf seiner Internetseite die Zielsumme für das Projekt. Diese wird in der Regel „Finanzierungsziel“ oder „Volumen“ genannt. Zudem wird eine Mindesteinlagesumme für den Anleger vorgeschrieben. Diese liegt in der Regel zwischen 100 € – 500 €. Einige Anbieter haben außerdem eine Maximaleinlagesumme definiert. Als weitere wichtige Information erhält der Anleger eine vorgegebene Laufzeit inkl. Startdatum der Projektumsetzung und natürlich die Rendite, welche meist als Zinsen p.a. angegeben werden. Der Anbieter veröffentlich auch noch weitere Informationen zu dem Investment, welche auf der Internetseite zu finden sind. Schließlich soll direkt erkennbar sein, um was für ein Projekt es sich handelt und welche Konditionen es gibt.
Schritt 2: Umsetzung des Projektes
Nachdem das benötigte Kapital eingesammelt wurde, wird das Projekt vom Projektentwickler umgesetzt. Als Anleger hast du in der Regel wenig bis gar keinen Einfluss auf die Umsetzung des Projektes. Die Zinsen erhält der Anleger für einen definierten Laufzeit. Je nach Projekt variiert die Laufzeit häufig, was daran liegt, dass es sich um sehr unterschiedliche Projektarten handeln kann. Bei dem einen Projekt geht es um eine Sanierung und bei einem anderen Projekt geht es um den Bau eines Mehrfamilienhauses, Reihenhäusern und Bürogebäuden.
Schritt 3: Abschluss des Projektes
Ist das Ende der Laufzeit erreicht, läuft das Investment aus. Je nachdem welche Art von Rendite vereinbart wurde, kann es sein, dass du direkt Anspruch darauf hast oder aber warten musst, bis die Immobilie z.B. verkauft wurde. Wie der Status des Projektes ist und wann dieses abgeschlossen ist, erfährt der Anleger durch regelmäßige Statusmeldungen des Projektentwicklers.
Schritt 4: Auszahlung an den Anleger
Je nach Rendite-Modell wird die erwartete Rendite nun an den Anleger ausgezahlt. Sind feste Zinssätze vereinbart worden, wurden diese ggf. schon während der Laufzeit ausgezählt. Neben den Zinssätzen kann es aber auch zu anderen Rendite-Modellen wie einer Exit-Beteiligungen, Gewinnbeteiligungen oder sogar Beteiligungen an dem Unternehmen geben. Im Bezug auf das Crowdinvesting bei Immobilien spielen Unternehmensbeteiligungen in der Regel aber keine Rolle.
So einfach es aus klingt, gibt es beim Crowdinvesting das Risiko des Totalausfalls. Als Anleger erhältst du als letztes dein Geld, wenn mal etwas schief geht. Somit haben alle anderen Gläubiger Vorrang. Genaueres findest du im Kapital „Rendite und Risiko“.
Wie seriös ist Crowdinvesting?
Bei der Frage, wie seriös das Crowdinvesting in Immobilien ist, gibt es keine klare Antwort, da es vollkommen vom Anbieter abhängt. Positiv ist allerdings, dass es bereits Vorschriften für die verschiedenen beteiligten Parteien gibt.
Das Unternehmen Stiftung Warentest hat am 17.03.2020 eine Analyse verschiedener Crowdinvesting Plattformen veröffentlicht. Diese sehen die Erfahrung mit Crowdinvesting Plattformen eher kritisch. Auf der einen Seite gibt es Plattformen, welche Ihrer Pflichten sofort und ohne „Gegenwehr“ nachkommen. Auf der anderen Seite gibt es Plattformen die nicht einmal Antworten, wenn es um eine Auskunftspflicht geht.
Da es mittlerweile viele verschiedene Plattformen gibt, welche zum Teil einen Sitz im Ausland haben oder ausschließlich mit ausländischen Geldnehmern zusammenarbeiten, sollte man immer einen Blick auf die Erlaubnis- bzw. Prospektpflicht werfen und diese prüfen. Im Detail gestaltet sie sich wie folgt:
Quelle: www.bafin.de
Der Umfang der Erlaubnispflichten ist deutlich größer als bei den Prospektpflichten. Die Crowdinvesting Plattformen unterliegen also einer Vielzahl von Vorschriften, welche eingehalten werden müssen. Ist dies nicht der Fall, kann zu einer Vertragsstrafe kommen. Die Anbieter der Beteiligungen, also die Anbieter, die das Geld am Ende nutzen, um ein Projekt zu realisieren, sind dagegen in der Pflicht ein entsprechenden Prospekt herauszubringen. Dieser soll den Anleger über alle Details des Projektes aufklären.
Rendite und Risiko
Wie bei allen Anlageklassen spielt auch beim Crowdinvesting in Immobilien die Rendite und das Risiko eine zentrale Rolle. Eine Anlageklasse komplett ohne Risiko gibt es leider nicht. Grundsätzlich gilt aber, dass die Rendite höher ist, wenn auch das Risiko höher ist.
Beim Crowdinvesting sind die versprochenen Rendite in der Regel hoch. So sprechen wir hier von 5 % – 8 % p.a. Natürlich gibt es auch immer mal Ausreißer, welche mehr oder weniger Zinsen versprechen, diese gehören aber nicht zur Regel. Im Vergleich zu anderen Anlageklassen sind die Rendite zwar verlockend hoch, bergen aber auch ein größeren Risiko mit sich.
Warum die Rendite so hoch sind, ist einfach zu erklären:
Die Immobiliengesellschaft benötigt das Geld von den Anlegern, um überhaupt erst in die Lage zu kommen weiteres Geld von einer Bank zu erhalten. Da es sich bei dem Kapital der Anleger in der Regel um ein Nachrangdarlehen handelt, kann die Gesellschaft das eingesammelte Geld als Eigenkapital nutzen. Für den Anleger bedeutet das wiederum, dass das Kapital an die Anleger als letztes ausgezahlt werden würde, wenn das Projekt scheitert oder die Immobiliengesellschaft pleite gehen sollte. Bevor der Anleger ausgezahlt wird, werden nämlich erst alle anderen Gläubigern, wie zum Beispiel die Banken, bedient.
Was ist ein Nachrangdarlehen?
Im Nachrangdarlehen verkaufen die Gesellschaften einen Rangrücktritt gegenüber der Banken und anderen Gläubigern. Kreditinstitute bewerten das Kapital dadurch als Eigenkapital, was für die Immobiliengesellschaft diverse Vorteile hat. In der Regel erhalten die Anleger ihr Geld inkl. der Zinsen erst am Ende der Laufzeit wieder – man spricht hier auch von einer endfälligen Rückzahlung.
Neben dem Nachrangdarlehen gibt es auch die Möglichkeit des partiarischen Darlehens. Bei dieser Art des Darlehens erhält der Anleger im Gegenzug Anteile an dem Gewinn, welcher am Ende des Projektes generiert werden soll. In dieser Form gilt das Kapital zwar aus bilanzieller Sicht als Fremdkapital, die Kreditinstitute bewerten es allerdings als Eigenkapital. Dies ist wiederum ein großer Vorteil für die Immobiliengesellschaften. Wichtig für den Anleger ist zu wissen, dass auch bei dieser Form der Anleger nachrangig behandelt wird. Geht das Projekt also schief oder die Gesellschaft geht Insolvenz, werden erst alle anderen Gläubiger bezahlt.
In der Praxis werden die beiden Arten der Darlehen sogar noch gemischt. So wird dem Anleger ein etwas geringerer Zinssatz versprochen, zusätzlich aber Aussichten auf eine Beteiligung am Gewinn gegeben. Hier ist Achtung geboten, denn manche Anbieter halten die Beteiligung am Gewinn flexibel, so dass diese nur ausgezahlt werden, wenn ein bestimmter Gewinn erzielt wird. Als Anleger solltest du also immer genau lesen worein du dein Geld investierst.
Crowdinvesting Plattformen im Vergleich
Mittlerweile gibt es viele Crowdinvesting Plattformen am Markt, welche dem Anleger ein sehr attraktives Investment versprechen. Es ist allerdings immer Vorsicht bei der Wahl geboten. Wie im Kapitel „Rendite und Risiken“ erklärt, hat der Anleger schlechte Karten, wenn das Unternehmen pleite gehen sollte – der Anleger wird nämlich als letztes bezahlt.
Folglich möchten wir dir einige der spannendsten Crowdinvesting Plattformen vom deutschen Markt vorstellen. Neben einer Übersichtsgrafik springen wir in die einzelnen Plattformen und schauen uns diese im Detail an.
Bitte denke immer daran, dass du zusätzlich deine eigenen Recherchen anstellen solltest, bevor du investierst.
Exporo
Eine der wohl bekanntesten Crowdinvesting Plattformen ist Exporo. Sie nennt sich selbst die führende deutsche Plattform für digitale Immobilieninvestments. Exporo bietet dem Anleger zwei Möglichkeiten des Investments an.
Zum einen „Exporo Finanzierung„, wobei sich auf die Finanzierung von Immobilienprojekten konzentriert wird. Bei diesen Projekten handelt es sich zum Beispiel um Neubauten oder die Sanierung von Gewerbeobjekten. Um dem Anleger die Wahl zu vereinfachen hat Exporo die sogenannte „Exporo Klasse“ eingeführt. Hierdurch sollen Anleger die Projekte schnell einschätzen und bewerten können. Verlasse dich als Anleger bitte niemals nur aus solche Werte! Der Anbieter möchte die Projekte am Ende verkaufen. Mit der Exporo Finanzierung wird dem Anleger das klassische Modell des Crowdinvestings angeboten.
Als zweite Möglichkeit bietet Exporo für Bestandsimmobilien das „Exporo Bestand“ an, wobei quartalsweise Rendite ausgeschüttet werden. Diese Rendite stammen in der Regel aus Mietüberschüssen. Zudem soll der Anleger auch an der Wertsteigerung der Immobilie beteiligt werden. Diese Projekte sind nicht in die Exporo Klassen eingeordnet. Außerdem sind die Rendite hier meist etwas geringer als bei der Exporo Finanzierung.
Neben diesen beiden Möglichkeiten bietet Exporo auch einen Handelsplatz für bereits laufende Projekte an. Hier können Anleger das Investment an anderen Anleger verkaufen, um aus diesem auszusteigen. In der Regel ist dies mit Verlusten verbunden. Exporo wirbt auf seiner Seite jedoch mit einer durchschnittlichen Erzielung von 99,96 % des Verkaufspreises. (Stand 08/2022)
Bergfürst
Auch Bergfürst ist eine Online-Plattform für digitale Immobilieninvestments. Sie nennen sich selbst als einen der führenden Anbieter am deutschen Markt. Bergfürst bietet dem Anleger zwei Möglichkeiten des Investments an.
Zum einen kann in anstehende Immobilienprojekte investiert werden. Hierbei wirbt Bergfürst beispielsweise mit Aktionen wie 1 % Mehrrendite p.a. Der Anleger erhält alle relevanten Informationen vom aktuell investierten Kapital bis zum Verkaufsexposé.
Neben dem Investment wirbt Bergfürst auch aktiv mit dem Finanzieren von Projekten. Hierbei spricht Bergfürst von „Mezzanine-Kapital für Immobilien“. Unter Mezzanine-Kapital versteht man eine Mischform aus Fremd- und Eigenkapital. So kann das eingesammelte Kapital gegenüber der Bank als Eigenkapital gewertet werden. Dem Interessenten werden drei Finanzierungsangebote vorgestellt. Da wir uns auf dieser Seite allerdings mit dem Thema Investieren in Immobilien beschäftigen wollen, werden wir nicht weiter auf diese drei Arten eingehen.
Home Rocket
Eine weitere digitale Crowdinvesting-Plattformm (Home Rocket selbst nennt es bei sich „Crowdfunding“), ist Home Rocket. Sie ist auf den deutschen und österreichischen Immobilienmarkt spezialisiert, womit sie sich von den drei anderen Anbietern abhebt. Home Rocket selbst wirbt damit, dass man bereits ab 250 Euro in Immobilien Investieren kann.
Über den Einstieg in den Bereich Investmentchancen bietet die Plattform dem Besucher die Möglichkeit schnell eine Überblick über aktuelle Projekte, bald auslaufenden Projekte und natürlich auch beendete Projekte zu erhalten. Es fällt auf, dass die versprochenen Zinsen mit 7 % – 8 % p.a. sehr hoch sind und noch über den Versprechen der anderen Plattformen liegen. Im Vergleich ist Home Rocket die einzige Plattform die sehr Prominent von einem „Nachrangdarlehen spricht.
Neben der Übersicht der Projekte gibt es einen eigenen Bereich für die Investoren und Bauträger. Für die Investoren wird wieder mit einem Einstieg ab 250 Euro geworben und in kurzen Schritten erklärt, wie das Investment ablaufen soll. Eine Risikoeinschätzung für das Projekt erfährt der Investor nicht. Auch bei einem Blick in die Immobilienprojekte, wird hier leider nichts erläutert.
Der Bereich für die Bauträger ist ähnlich aufgebaut und versucht diesen schnell einen Überblick über die Möglichkeiten und Vorzüge von Home Rocket zu geben. Weiter ausgeführt wird dies nun aber nicht, da wir uns auf das Investieren in Immobilien konzentrieren wollen.
LeihDeinerUmweltGeld
Die Crowdinvesting Plattform „LeihDeinerUmweltGeld“ mit dem Sitz in Frankfurt am Main hebt sich von den drei anderen Plattformen ab, da diese direkt damit wirbt, dass das Geld „in die Umwelt“ Investiert wird. Es soll hier also ein größerer Fokus auf umweltbewusste Investments gesetzt werden. Diese Crowdinvesting Plattform ist nicht ausschließlich auf Immobilienprojekte, sondern auch auf Energieprojekte spezialisiert. Es gibt die Möglichkeit hier bereits ab 100 Euro ein Investment zu starten.
Für Anleger wird damit geworben, dass bis zu 8,25 % Zinsen p.a. gemacht werden können. Bei einem Blick auf die Projekte (08/2022) befinden sich die Zinsen bei den abgeschlossenen Projekten zwischen 3,4 % p.a. und 8,25 % p.a. Ein Großteil der Projekt liegt allerdings deutlich unter den genannten 8,25 % p.a.
Bei den Projekten zeigt die Plattform direkt worauf der Fokus liegt. Hierfür werden Icons genutzt, welche wiedergeben, ob es sich zum Beispiel um energieeffizientes Wohnen, ein Solardach Projekt oder um Windkrafträder handelt.
Fazit
Das Crowdinvesting in Immobilien ist eine Möglichkeit in Immobilien zu Investieren. Der Anleger hat die Chance mit wenig Geld am Immobilienmarkt teil zu haben. Bei einigen Anbietern kann man zum Beispiel schon ab 100 Euro in ein Projekt Investieren.
Wir sind der Meinung, dass diese Form der Geldanlage eher für erfahrene Immobilieninvestoren geeignet ist. Es wird zwar mit attraktiven Rendite gelockt, allerdings besteht das Risiko des Totalverlustes und der Anleger hat kaum eine Chance sein Geld aus dem Investment zu ziehen, wenn dieses nötig sein sollte. Wenn die Möglichkeit genutzt werden sollte, dann nur mit hohen Verlusten. Die verschiedenen Crowdinvesting Plattformen sind mittlerweile dazu verpflichtet Hinweise zum Risiko zu geben. Zudem sollte man darauf achten, dass die Plattformen der Erlaubnis- und Prospektpflicht nachgehen.
Solltest du noch kein erfahrener Immobilieninvestor sein, gibt es andere Möglichkeiten, um in Immobilien zu Investieren. Hier bieten sich zum Beispiel REITs, Immobilien ETFs oder offene Immobilienfonds an. Schau doch mal auf unserer Seite „Investieren in Immobilien“ vorbei. Hier stellen wir euch die gängigsten Möglichkeiten vor.